夢のマイホームはまだまだ遠いなあ。いくらお金が合っても足らないよお。
贅沢をしているわけじゃないけれど、貯金はなかなか貯まらないのよね。住宅ローンの諸費用、頭金、不動産紹介料、引越し費用……住宅ローンを借りれば家を買える、なんて簡単なものじゃないわね。
ねえねえ、住宅ローンの頭金０でも家を買えないかなー？
そんな都合の良いことあるわけ無いでしょ！
２人とも悩んでおるようじゃのお。住宅ローンを頭金０で借りることは不可能ではないぞ。さらに言えば、諸費用などもまとめてローンで借りる方法もあるぞ。これをフルローンとも呼んでおる。
ただし、借りれる諸費用の範囲は各銀行によってまちまちなので注意が必要じゃ。登記費用など自己負担しなければならない費用は必ずあるので、貯金はある程度なければいけないぞ。
頭金０で住宅ローンを組むには
頭金０で住宅購入費用をすべて住宅ローンで支払うことを、フルローンと呼んでおる。さらに、諸費用などもまとめて借りる方法はオーバーローンと言われる。
一般的に、住宅の購入時には住宅費の１割ほどの諸費用がかかります。つまり3000万円の物件の場合、300万円くらい諸費用が発生します。頭金が１割と想定すると、600万円ほどの自己資金が必要ですね。
フルローンなら3000万円の借入ができるので、自己負担は300万円になるわ。
便利なローンじゃが、銀行によって借入条件が異なるので注意しよう。また、借入額が増えることで、返済負担も大きくなることは理解しておこう。
ネット銀行で借り入れ可能な諸費用
| 銀行名 | 借り入れ可能な諸費用 |
| 住信SBIネット銀行 | ローン手数料、収入印紙代、登記費用、火災保険料 |
| じぶん銀行 | ローン手数料、印紙税、登記費用、司法書士、土地家屋調査士の手数料、火災保険料、地震保険料、不動産仲介手数料、引越費用など |
| 楽天銀行 | ローン手数料、登記費用、火災保険料、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立一時金、水道加入負担金、引越費用など |
| アルヒ（フリーダム） | 借り替えに伴う諸費用 |
| イオン銀行 | ローン手数料、火災保険料、登記費用、印紙代、不動産仲介手数料、修繕積立金、水道加入負担金 |
| ソニー銀行 | ローン手数料 |
| カブドットコム証券 | 借り替えに伴う諸費用 |
| 新生銀行 | なし |
ネット銀行では、ほとんどの銀行でフルローンに対応しているぞ。また、オーバーローンを取り扱っている銀行も多数あるのお。
ネット銀行のローン手数料の相場は２％ほどです。3000万円の借り入れの場合は６０万円くらいになります。手数料もローンで一緒に借りれるととても楽になりますね。
代表的な諸費用の相場はこのようになっておるぞ。全て自己資金で賄うとなると、貯金がかなり必要となるのお。自己資金に不安のある方は、これらの一部をローンで借りるという方法もあるのじゃ。
- 火災保険料：年２万円
- 登記費用：１4万円
- 印紙代：２万円
- 不動産仲介手数料：住宅価格ｘ３％
- 修繕積立金：年１４万円
- 水道加入負担金：数万円～数十万円
- 引越し費用：２０万円
じぶん銀行や楽天銀行では、引越し費用までローンで貸してくれるぞ。いたれり尽くせりじゃのお。
引越し費用までローンで借りれるのですね。ほとんどの費用をローンで支払ってしまうこともできそうです。
水道負担金とは、水道管を引いた時にかかる費用じゃ。戸建て住宅を購入した際に必要となる。この費用は水道管の太さによって金額が大きく変わり、大きな水道管の場合、数十万円にも及ぶケースがあるぞ。
大手銀行で借り入れ可能な諸費用
| 銀行名 | 借り入れ可能な諸費用 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 借り替えに伴う諸費用（提携ローンを除く） |
| みずほ銀行 | ローン手数料、火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、リフォーム費用、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金 |
| 三井住友銀行 | なし |
| 三井住友信託銀行 | ローン手数料 |
| りそな銀行 | なし |
| フラット35（アルヒ） | ローン手数料、印紙代、仲介手数料、既存住宅売買瑕疵担保保険付保にかかる費用（中古住宅購入のみ）、ホームインスペクション（住宅診断）費用、登録免許税、司法書士報酬または土地家屋調査士報酬、火災保険料、地震保険料 |
大手銀行ではフルローンやオーバーローンはあまり取り扱っておらんのお。メガバンクならばみずほ銀行が最も柔軟に対応してくれそうじゃ。
アルヒは、フラット３５を専門に取り扱っている金融機関じゃ。フラット３５のシェアは全国NO.1じゃ。とても人気のローンプランなのでここで紹介することにしたぞ。
三菱UFJ銀行は借換諸費用のみ、三井住友信託銀行はローン手数料のみ対応していますね。三井住友銀行とりそな銀行はオーバーローンは扱っていません。
大手銀行は条件が厳しいのね。
大手銀行の条件が厳しいというのはあまり正確じゃないのお。フルローンやオーバーローンは最近出てきた比較的新しい商品じゃ。ネット銀行がこれまでにない新しいプランの開発に力を入れているというのが正しいじゃろう。
ただし、大手銀行もただ手をこまねいているわけではないぞ。三菱UFJ銀行は、じぶん銀行というネット銀行を運営しており、そちらではオーバーローンにも対応しておる。
借入相談などを頼みたい場合は大手が安心ですよね。オーバーローンをするならみずほ銀行か、三菱UFJ銀行の系列のじぶん銀行がいいのかな～。
オーバーローンの条件はもちろん大切だけれど、ローン金利が安い銀行を選びたいわ。どうしても条件が合わなければ、購入を先延ばしにすることも必要よ。
頭金０のデメリット・注意点
フルローンやオーバーローンはとても便利なプランじゃが、いくつかのデメリット・注意点もあるぞ。
デメリットのひとつ目は、頭金が１割未満の場合、金利が割高になってしまうことじゃ。可能であれば頭金は１割以上準備しておきたいのお。
２つ目の注意点は、フルローンやオーバーローンによって借入額が大きくなると、返済負担も重くなってしまうことじゃ。無理な返済計画にならないように注意しよう。
せっかく夢のマイホームを手に入れても、住宅ローンの返済に追われて生活が苦しくなったら本末転倒ですからね。
住宅購入には多額の資金が必要だわ。でも、貯金をスッカラカンになるまで使うのも良くないわ。万が一に備えてある程度の貯金は残したいわね。
頭金がないと金利が上がる
| プラン | 頭金割合 | 金利差 |
| スーパーフラット8 | 2割以上 | -0.1% |
| スーパーフラット9 | 1割以上 | -0.05% |
| フラット35 | 1割未満 | +0.24% |
頭金が1割未満の場合、金利が割高になってしまうぞ。逆に頭金が多いと金利が下がるプランもあるのじゃ。
上記のリストは、アルヒのフラット35プランの比較表じゃ。頭金の割合によって、金利が大きく変わるぞ。
頭金が1割以上だと0.05%安くなるわ。2割以上なら0.1％下がるわね。
頭金が1割未満だと金利が0.24%上がってしまいます。うーん、これはフルローンやオーバーローンを借りるべきか悩みますね。
金利が0.1％違うと、結果的に数十万円もの支払額の差ができてしまうぞ。詳しくはコチラの記事で紹介しているので参考にしてみてくれ。
返済負担が大きくなる
頭金や諸費用を借りることのできるフルローンやオーバーローンは、借入額が大きくなりがちじゃ。このため、返済負担が重くなってしまうデメリットがある。
年収に対して返済負担が大きすぎる場合は、借入ができないケースもあるので注意しよう。一般的には、年収に対して１５～２０％くらいまでに抑えるのが理想じゃ。
年収に対する返済額の負担割合について、こちらの記事で詳しく紹介しているぞ。どれくらいの借入額なら支払えるのか事前にチェックしておこう。
返済額が多すぎる場合は、返済期間を長めにとることで、毎月の支払額を抑えることができます。ただし、長期返済になると支払い利子が多くなるので気をつけましょう。
どうしても借入額や条件に納得できない場合は、借入の見合わせも検討してください。しっかり貯金を貯めてから、あらためてマイホームの購入を考えるのもひとつの方法です。
６ヶ月分の生活費相当の貯金は残そう
基本的には頭金はたくさんあればあるほど良いぞ。しかし、だからと言ってマイホームの購入後に貯金がスッカラカンとなってしまっては危険じゃ。
事故や病気で働けなくなってしまうかもしれないし、不景気でボーナスが出なかったり会社が倒産してしまうことも有りうるぞ。万が一に備えて、６ヶ月分の生活費くらいの貯金は残しておきたいのお。
我が家の生活費は毎月２５万円くらいだから……１５０万円くらいの貯金は残したいですね。結構な金額だなあ。
マイホームの購入時には家具や家電の買い替えなどもあるじゃろう。新しいマイホームでバーベキューを楽しむための機材が欲しくなるかもしれん。ある程度の貯金は必ず必要じゃ。
新しいおうちに合わせたカーテンは絶対に必要だわ。すぐにとは言わないけれど、ガーデニングもしたいと思ってるの。
僕はネットゲームの環境整備が欠かせません。固定回線で安定してゲームをプレイできるようになるのは楽しみだなあ～
マイホームの購入時はクレジットカードの支払いにも気をつけるのじゃ。ある程度の貯金は残しておかないと、カード支払いが間に合わなくなってしまうかもしれないぞ。
住宅ローンの金利は、車のローンや教育ローン、キャッシングローンなどと比べると非常に低い水準じゃ。もしも、お金が足らないようであれば諸費用等を住宅ローンでまとめて借りてしまうのは有効な方法じゃぞ。
無理に頭金を出した結果、お金が足らなくてキャッシングローンなどを借りてしまったら本末転倒というわけですね。
【4月最新】おすすめ住宅ローンプラン
住宅ローンの金利は、実際にお金が貸し出された時（融資実行）の金利が適用されるぞ。先に申し込みをしておいて、融資のタイミングは後から決めることもできるのじゃ。
例えば、1月に住宅ローンの申込みをしても、融資実行が2月の場合は2月の金利が適用されるぞ。
住宅ローンは、申込みから融資実行までに手続きのため１ヶ月ほど時間がかかることを知っておこう。スケジュールに余裕を持っておかないと、安い時期を逃してしまうぞ。
審査が通らなかった場合も考えて、いくつか同時に申し込んでおいた方がいいですね。審査が甘いフラット35は滑り止めにも利用できます。契約さえしなければ無料ですしね。
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