住宅ローン「変動金利」と「固定金利」の決め方

うーん、どうしたら良いんだろう。難しい問題だなぁ。

たく夫どうしたの?悩み事があるなら、一緒に考えるわよ。

ありがとう。すみ子ちゃんは優しいなぁ。でもこれとっても難しいよ。究極の選択なんだ。

あなたは雪山で遭難し洞窟に避難しています。そこにはひと束の枝と、ガスが残り少ないライター、そして1億円の札束の入った鞄があるだけです。

札束を使えば焚き火で暖を取ることができるけど・・・。お金を燃やすなんてできないよね・・・。

私なら燃やしちゃうわね。死んじゃったらいくらお金があっても意味ないじゃない。

面白い話をしておるのお。ところで2人は、住宅ローンを変動金利と固定金利のどちらで借りるか決めたかのお?

まだです。どうやって決めたら良いのか悩んでいます。これも究極の選択よね。

なるほど。それでは、変動金利と固定金利の決め方をレクチャーするとしよう。

まずは、結論から言っておこう。短期プランには変動金利、長期プランには固定金利を利用するのがおすすめじゃ。

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変動・固定の利用割合

  • 変動金利:50~60%
  • 当初固定:35~45%
  • 全期間固定:5~6%

参考までに、住宅ローンを借りた先輩方はどのプランを利用しているのか紹介しておこうかのお。

このグラフは住宅金融支援機構が2017年4~9月に行った調査結果じゃ。変動金利が5割強、当初固定が4割強、全期間固定は1割に満たないといった結果じゃ。

やはり金利の低いプランの人気が高いですね。

当初固定の中でも、10年固定がダントツで借入割合が多いわ。10年固定はキャンペーン割引が多いのも影響していそうね。

続いては、住宅ローンの借入期間(グラフ上)と、完済までにかかった期間(グラフ下)じゃ。

貸出時の借入期間は平均25年ほどで契約されておるのお。一方で、実際に完済した債権を調査すると、平均15年弱で完済されておる。

借りる時は長めに期間をとっていても、実際には10年くらい早めに完済している人が多いのですね。繰上返済なども合わせて予定より早く返しているのでしょう。

完済までの時間が10年以下と15年以下を合わせると、7割弱にもなるわ。結構みんな早めに完済しているのね。

早めの完済を目指している場合は、変動金利で借りる人が多いのお。金利の変動が心配な人は、代わりに10年固定を借りておるのかのお。

完済までに30年かけている割合は5%くらいですね。全期間固定で借りている人の割合に近い値です。

長期間の返済には固定金利は相性が良いのお。全期間固定なら、長期プランでも金利が変わらないので安心じゃ。

短期プランには変動金利

変動金利は、金利が非常に低いというメリットがある一方で、金利の上昇リスクを持つのじゃ。金利が上がると、毎月の返済額が上がるぞ。

変動金利で借りる場合は、金利の変動リスクを避けるために、できるだけ早めの返済を目指そう。さきほど紹介した統計を参考にすると、15年くらいで完済できると理想じゃな。

ボーナスが入った時や、親からの援助などを利用して繰上返済をしていきたいです。

変動金利の基礎知識はこちらのページで詳しく解説しておるぞ。参考にしてみてくれ。

うーん困ったなぁ。 たく夫、何悩んでるの?悩みがあるなら何でも相談にのるわよ! えーっとね、僕はよく右と左がわからなくなる事があ......

変動金利で長期返済はNG

変動金利で長期返済はNGじゃ。

最近では、変動金利で35年ローンを組むようなシミュレーションが広告として出回っておるが、絶対に真似してはいかんぞ!

仙人さまが珍しく怒っているよ。

変動金利なら安いから余分にお金を借りれると勘違いしてしまう人が少なくないのじゃ。

もし金利が上がり返済額が高くなってしまったら家計が苦しくなってしまうぞ。毎月返済額が8万円だったのに、20年後に10万円になっておるかもしれんぞ。

毎月2万円も支払いが増えたら大変ですね。長期返済になると、金利の上がるリスクも増えます。

これからはこどもの教育費が増えるし、住宅ローンの支払いが上がるのは困るわ。

変動金利で借りる場合は、短期間で完済することが基本じゃ。どうしても長期返済になりそうならば、固定金利で借りるのが賢明じゃな。

当初固定は短期固定向け

当初固定プランを選ぶ場合は、計画的な返済プランを立ててくことが重要じゃ。例えば、10年固定を借りた場合は、10年以内に返済できることが理想じゃな。

固定期間が終了すると、割高の金利になるから注意が必要ね。できるだけ固定期間内で完済を目指したいわ。

当初固定プランは、短期返済だけれど変動金利は不安だ、という方が利用しておるのお。固定期間が長くなると金利が高くなるぞ。

短期固定向けのプランということですね。10年固定で借り入れしているユーザーが一番多いです。

住宅ローン控除が受けられるのが10年間じゃから、10年固定は相性が良いのお。10年で完済できるのならば、金利の変動リスクも無いので安心じゃ。

当初固定で長期返済はNG

金利が安いからという理由で当初固定を長期プランに利用するのは絶対にしてはいけないぞ。

当初固定は、固定期間が過ぎると金利の見直しがされるのじゃ。10年固定ならば11年目からは金利が変わってしまうぞ。

10年固定を借りた場合は、11年目からは変動金利に切り替わるわ。

この金利の見直しの際には、優遇条件が減り、金利が悪くなってしまうので注意が必要じゃ。11年目から適応される変動金利は、はじめから変動金利を借りていた場合よりも割高になるのじゃ。

30年で完済する予定の場合、10年固定で借りたら20年は割高の変動金利になってしまいますね。

金利の変動リスクを回避するために固定金利を選んだはずが、20年間も変動金利になってしまったら本末転倒じゃ。

10年固定は、11年目以降も固定金利を選ぶことはできるけれど、はじめの10年よりも割高の金利になるわ。

超短期固定は損

2年固定、3年固定、5年固定といった、超短期固定には注意が必要じゃ。キャンペーンなどで金利が下がっているからといって、不用意に飛びつくのは危険じゃぞ。

15年返済なのに、2年固定で借りてしまったら13年間も割高の金利で返済することになるわ。

超短期固定金利で借りるなら、いっそのこと変動金利で借りてしまった方が良いのお。

当初固定プランは上級者向けですね。

短期返済なら変動金利が有利じゃが、長期返済は全期間固定にすべきなのじゃ。その間をうまく埋めることができるのならば、当初固定プランも検討してみよう。

長期プランには固定金利

長期返済を予定しているならば、全期間固定金利をおすすめするぞ。特に、金利が安いフラットが人気じゃ!

15年以内で完済している人は7割弱くらいね。20年以内を含めると85%くらいになるわ。20年以上の返済なら、固定金利を考えても良さそうね。

住宅ローンは何より確実に返済できることが重要じゃ。変動金利と比べると金利は高くなるものの、返済額が変わらないという大きなメリットがあるぞ。

また、住宅ローンは様々なローン商品の中でも、比較的金利が安いということを知っておこう。カードローンなどは年率14~18%と、住宅ローンの10倍以上の利率じゃ。

変動金利で借りて繰上返済をした結果、貯金が足らずに教育ローンを組んでしまうといったことになれば本末転倒じゃぞ。

金利が高い自動車ローンや教育ローン、カードローンを借りるよりは住宅ローンをゆっくり返した方が結果的にはお得になるのですね。

そのとおりじゃ。家計に余裕があれば、金利の安い変動金利で借りて、短期間で返済するのが理想じゃ。しかし、固定金利でゆっくり返すのは決して悪いわけではないのじゃ。

うーん困ったなぁ。 たく夫、また何か悩んでるの?人に話してみるとスッキリするわよ。 えーっとね、シュークリームとエクレアのどちら......

固定金利への借り換えもアリ

一般的には、住宅ローンの借り換えは金利の安い変動金利が有利じゃ。しかし、返済期間が長い場合は固定金利への借り換えも有効じゃぞ。

特に、現在は固定金利もグンと安くなっており、借り換えがしやすい環境となっておる。数十年前の変動金利よりも、今の固定金利の方がよっぽど安いぞ。

借り換えの場合でも、変動金利は短期返済、固定金利は長期返済向けという鉄則は変わらんぞ。

借り換えの条件として、返済期間が10年以上残っていること、金利差が1%以上あることが目安になるぞ。返済期間が少なかったり、金利差が無い場合は繰上返済しよう。

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例えば、1月に住宅ローンの申込みをしても、融資実行が2月の場合は2月の金利が適用されるぞ。

住宅ローンは、申込みから融資実行までに手続きのため1ヶ月ほど時間がかかることを知っておこう。スケジュールに余裕を持っておかないと、安い時期を逃してしまうぞ。

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