変動金利とは?メリット・デメリット

うーん困ったなぁ。

たく夫、何悩んでるの?悩みがあるなら何でも相談にのるわよ!

えーっとね、僕はよく右と左がわからなくなる事があるんだ。なんとかならないかなって考えてたんだ。

珍しく真剣に考え事をしていると思ったら、そんなことなの。

そんなこと、ってヒドイなぁ。真剣に悩んでるのに。2つのことを覚えるのって苦手なんだよ。

2つのことと言えば、住宅ローンの変動金利と固定金利について勉強はした?

あっ。えっと・・・これから仙人さまに聞きに行くつもりだよ・・・!

住宅ローンについても、右と左も分かってない状態ね・・・。

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変動金利の特徴

仙人さま~!変動と固定について教えてください!

ちょっとたく夫!それじゃ何のことかわからないでしょ。仙人さますみません。住宅ローンの、変動金利と固定金利について勉強しているところなのです。

住宅ローンには、主に2つのプランがあるぞ。「変動金利」と「固定金利」じゃ。今回は、変動金利について詳しく紹介していくぞ。

変動金利 固定金利
メリット 金利が低い 金利が固定
デメリット 金利が可変 金利が高い

変動金利の最大のメリットは、金利が低いことじゃ。つまり、安く住宅ローンを借りれるということじゃな。

仙人さま、僕決めました!変動金利で借りることにします!

まてまて、これだけを聞いてプランを決めるのは早すぎるぞ。

変動金利は、金利が一定期間ごとに変わるという特徴がある。

えーっと、それってどういうことでしょう・・・?金利が変わると不都合があるのかな?

金利が変わるということは、毎月の返済額も変わってしまうということですよね。変動金利では、金利が上がると返済額も高くなってしまうわ。

はじめは毎月10万円払っていたのに、金利が上がって12万円の支払いに値上がりしてしまう、ということもありえるのじゃな。将来の支払額が不透明というのは大きなデメリットじゃ。

固定金利ならば、契約時の金利がずっと適用されるぞ。金利が上がっても、返済額は変わらないのじゃ。

ただし、固定金利は変動金利と比較すると、金利が高めに設定されているというデメリットもあるぞ。

固定金利は金利が上がるリスクはないけど、支払額も高いね。どのプランも一長一短があるわね。

固定金利について、こちらで更に詳しく解説しておるぞ。参考にしてみてくれ。

うーん困ったなぁ。 たく夫、また何か悩んでるの?人に話してみるとスッキリするわよ。 えーっとね、シュークリームとエクレアのどちら......

借りた後に金利は下がらない!?

すみ子ちゃんは心配性だなぁ。変動金利は確かに金利が上がると損しちゃうけど、その逆もありえるよね。金利が下がればお得になるんじゃない?

確かにそうね。金利が下がって返済額も安くなるなら、リスクはプラスマイナスゼロとも言えるわ。

良いところに気づいたのお。しかし、残念ながらそう上手くはいかないのじゃ。変動金利は金利が下がっても、返済額が下がらないと思っておこう。

実行金利 = 基準金利 - 優遇金利

住宅ローンの金利は、このような計算式で算出されます。基準金利から、優遇金利を差し引いたものが、実際に支払いとなる実行金利となります。

例えば、基準金利が2.5%、優遇金利が2%の場合、実行金利は0.5%です。

公式サイトに掲載されている金利は、一般的に優遇金利が差し引かれた後の実行金利です。

公式サイト等で変動金利が下がった様に見えても、実際は優遇金利が変化していただけということが多いのじゃ。

金利が上がった時は返済額が高くなるが、金利が下がっても返済額は変わらないと思っておこう。

なんだかズルイですね!

そう、美味い話はないわよね。

5年ルール・125%ルール

毎月の支払額が変わってしまうのは落ち着かないわ。なんとかならないのかしら。

いちいち住宅ローンの金額をチェックするのも面倒だよね。

変動金利は金利が上がっても、すぐに返済額には反映されないぞ。こちらもしっかりチェックしておこう。

変動金利が上がるタイミングは?

そもそも、変動金利はそれほど更新頻度は高くないのじゃ。大手銀行では、4月と10月に変動金利の見直しが実施される。

年2回だけなんですね。毎月金利のチェックをする必要はなさそうだわ。

必ずしも年2回と決まっておるわけではないが、基本的には銀行はこのスケジュールで動いておる。例外として、大きな金融ニュースなどが飛び込んでくると、他の月に見直されることもあるぞ。

また、4月と10月の更新月となっても、金利がまったく変わらないこともある。1年以上も金利が変わらないということも珍しくないぞ。

金利が変わらなければラッキーですね。

ただし、これはあくまで大手銀行が慣例としているものであって、法律で決まっているわけではないぞ。ネット銀行などでは、4月・10月以外の月に更新することも多い。

5年ルールとは

大手銀行では変動金利に「5年ルール」を設けているぞ。5年毎に返済額を更新するというルールじゃ。

金利が上がっても、すぐに返済額が高くなるわけではないのね。返済額が上がるまでに準備期間があるのは助かるわ。

これは銀行側の手間の削減という意味合いもあるのお。頻繁に返済額を更新していると、管理が大変になってしまうからじゃ。

変動金利でも、5年間は返済額が固定されるのですね。面白い仕組みだなぁ。

5年ルールは、すべての銀行が取り入れているわけではないので注意が必要じゃ。ネット銀行などでは、6ヶ月に1回返済額を更新するというところもあるぞ。

125%ルールとは

125%ルールというものも覚えておいてもらいたい。これは、1回の更新あたりの上昇幅を125%までに制限するものじゃ。

例えば、毎月返済額が10万円とすると、次の更新ではどんなに金利が上がっていても、返済額は12.5万円までとなるのじゃ。

急に返済額が倍増するといった極端な値上がりの心配はないのですね。

銀行側も、決して返済者を苦しめたいわけではないのじゃ。急に返済額を上げて破産してしまっては、元も子もないからのお。

未払いリスクとは

5年ルールと125%ルールは、返済者にとって大きなメリットがある。ただし、未払いリスクをはらんでいることも知っておこう。

5年ルールの場合、5年間は返済額が変わらないのじゃが、金利が上がった分は後払いになる。金利の上昇分が免除されるというわけではないのじゃ。

125%ルールに関しても同様じゃ。返済額の上昇に上限が設けられて入るものの、上限以上の分は後払いとして請求されるぞ。

返済額が変わらなくても、金利の影響が無くなってるわけではないのですね。

これを解消するためには、繰上返済という方法があるぞ。毎月の返済額とは別に、任意の金額を返済することができるのじゃ。

ボーナスなど、家計に余裕があるタイミングで繰上返済ができそうだわ。

変動金利の上手な借り方

とにかく安いプランが良いので変動金利を考えていましたけど、デメリットを考えると不安になります。

どのプランを選ぶべきか悩むわ。

変動金利は上手に借りることができれば、安くて非常にお得なプランになるぞ。

  • 返済期間を短く
  • 繰上返済する
  • 借換を検討している方

返済期間を短く

変動金利で借入する場合は、できるだけ短期間で返済できるように計画するのじゃ。返済が長期化するほど、金利の変動リスクが高まるぞ。

変動金利は安いからといって、たくさん借りてしまうと危険じゃ。変動金利で借りる場合は、金利が上昇した場合のことを考慮し、余裕を持った返済プランにしよう。

分譲住宅の広告では、変動金利で35年ローンを組むようなシミュレーションを載せているわ。これって危険な借り方よね。

そうじゃのお。広告では安さを強調するために、極端な返済プランを載せていることが多いのお。

繰上返済する

変動金利は、できるだけ短期間に返すことが重要じゃ。そこで、毎月の返済額とは別に、繰上返済をしよう。

ボーナス、親からの贈与、配当など、余剰となったお金があれば繰上返済に使いましょう。

早く返した分だけ、利子を払わなくてすむね。

住宅ローンは借り始めから10年間は、住宅ローン控除が受けられるぞ。控除が受けられなくなる11年目以降に繰上返済するという方法もあるぞ。

住宅ローンの借り入れをすると、「住宅ローン控除」を利用できるぞ。税金の支払いが減ることから「住宅ローン減税」とも呼ばれておる。 また、......

借換を検討している方

住宅ローンの借換を検討している方には、変動金利がおすすめじゃ。

金利の安い変動金利なら、借換のメリットを最大限に活かせるぞ。また、借換の場合、新規借入よりも金利が安くなるプランもあるのじゃ。

借換の場合は、初期費用も気になりますね。借換の費用がどれくらいかかるのかも計算しておく必要があるわ。

借換の諸費用は、一括払いと返済額に上乗せする分割払いがあるぞ。一括払いの場合、借入額の3%くらいが相場じゃな。分割払いならば、金利に0.3%ほど上乗せすることになるぞ。

今の借入金利よりも、0.3%以上安くなれば借換した方が良いということかな?

基本的にはその考え方で間違いないのお。ただし、借換費用を繰上返済した方が良い場合もあるぞ。残ローンが少ない場合も、無理に借換する必要はないぞ。

大まかな目安として現在の借入金利から、1.0%以上の金利差があれば借換を検討しよう。

ただし、借換後の返済期間が長くなりそうな場合は、固定金利での借換も検討すべきじゃな。変動金利はあくまで短期返済での活用が理想じゃ。

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【12月最新】おすすめ住宅ローンプラン

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住宅ローンの金利は、実際にお金が貸し出された時(融資実行)の金利が適用されるぞ。先に申し込みをしておいて、融資のタイミングは後から決めることもできるのじゃ。

例えば、1月に住宅ローンの申込みをしても、融資実行が2月の場合は2月の金利が適用されるぞ。

住宅ローンは、申込みから融資実行までに手続きのため1ヶ月ほど時間がかかることを知っておこう。スケジュールに余裕を持っておかないと、安い時期を逃してしまうぞ。

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