はぁ……考えれば考える程、どうしたら良いのかわからなくなっちゃうよ。
たく夫どうしたの？よかったら私が相談に乗るわよ。
えっとね、すみ子ちゃん。友達から、マイホームは負動産だから買ったら絶対後悔するよって言われたんだ。
負動産……負けてる不動産なんて、よく言ったものよね。たしかに住宅ローンの返済は大変だけれど、後悔することは無いと思うわ。
彼いわく、景気の先行きがわからないのに大きな借金を背負うのはリスクが大きいんだって。家を買うなんて贅沢はバブル時代の話だっていうんだ。
興味深い話をしておるのお。たくさんのローンを借りるのが恐いという友達の意見も理解できるぞ。でも、賃貸住まいならば不安が無いかというとそれは間違いじゃ。
マイホームと賃貸ではどれくらいの負担があるのか、生涯かかる住宅費を計算して比較してみよう。
分譲マンションと賃貸を比較
| 物件価格 | 3000万円 | 住宅ローン | 2500万円 |
| 頭金 | 500万円 | 諸費用 | 500万円 |
| 金利 | 1.5％ | 返済期間 | 25年 |
今回はこのような物件を購入すると想定してシミュレーションしていくぞ。35歳でマイホームを購入し、60歳で完済する予定じゃ。
駅チカの3LDK物件じゃな。やや手狭という点に目をつむれば、これくらいの物件は見つかると思うぞ。
35歳から85歳までの50年間の総費用を、持ち家と賃貸で比較していきます。
| 項目 | 毎月負担 |
| 住宅ローン | 10万円 |
| 管理費 | 0.9万円 |
| 駐車場代 | 0.5万円 |
| 修繕積立金 | 1万円 |
| 火災・地震保険料 | 0.1万円 |
| 固定資産税 | 1万円 |
| 都市計画税 | 0.5万円 |
| 合計 | 14万円 |
それでは早速、計算していこう。毎月負担額は14万円くらいになるのお。完済する25年後までには、合計4200万円となる。
14万円＊12ヶ月＊25年＝4200万円
そうそう、住宅の購入費も忘れてならんぞ。頭金500万円と、諸費用500万円も足しておくのじゃ。
4200万円＋1000万円＝5200万円
続いては、住宅ローンを完済した後の費用じゃ。ここからは住宅ローンの支払いが無くなるぞ。
4万円＊12ヶ月＊25年＝1200万円
最後に、全ての費用を足してみよう。マイホームを購入した際の生涯かかる住宅費がわかるぞ。合計金額は6400万円じゃな。
5200万円＋1200万円＝6400万円
| 項目 | 毎月負担 |
| 家賃 | 10万円 |
| 管理費 | 0.5万円 |
| 駐車場代 | 0.5万円 |
| 合計 | 11万円 |
賃貸の計算は僕が引き受けますね。分譲住宅と同程度の３LDKマンションを借りた場合を想定しています。
11万円＊12ヶ月＊50年＝6600万円
賃貸は2年毎に更新料が1ヶ月分必要です。また、火災保険料が2年毎に1万円ほどかかります。
11万円＊30回＝330万円
それでは最後に、費用の合計を算出します。賃貸に50年間住んだ場合の住宅費は、6930万円でした。
6600万円＋330万円＝6930万円
50年間の住宅費を比較すると、マイホームを購入した場合の方が530万円安くなっておるのお。
マイホームは住宅ローンの返済時の負担が大きいけれど、完済後は家計がかなり楽になるわ。
賃貸住宅を引っ越した場合
賃貸物件の場合は、引っ越しすることも想定できる。例えば、こどもが独立し夫婦2人ならばもう少し部屋数が少ない家でもよかろう。
それでは、25年間は３LDKに住み、それ以降は家賃8万円の２LDK物件に引っ越した場合のシミュレーションをしてみましょう。
| 項目 | 毎月負担 |
| 家賃 | 8万円 |
| 管理費 | 0.5万円 |
| 駐車場代 | 0.5万円 |
| 合計 | 9万円 |
まずは25年間の３LDKの家賃と、２LDKの家賃の合計を計算します。
11万円＊12ヶ月＊25年＝3300万円
9万円＊12ヶ月＊25年＝2700万円
続いて、更新料の支払いを計算しましょう。また、引越し費用として家賃の2ヶ月分も追加します。
11万円＊13回＝143万円
9万円＊13回+18万円＝135万円
それでは最後に合計金額を算出しましょう。今回の合計金額は6270万円となりました。
6000万円＋278万円＝6270万円
マイホームを購入した場合の総額が6400万円じゃったから、130万円ほど安くなっておるのお。
確かに安くはなっていますけれど、２LDKに引っ越しているので生活の質は下がっているわ。
マイホームは負動産なのか？
同程度の住宅に済むことを想定すると、マイホームを購入した方が費用は安くなることがわかったのお。
これは当然のことなのじゃ。なぜなら、家賃には大家さんの利益が含まれており、同程度の住宅ならば割高な支払いになってしまうからじゃ。
大家さんもボランティアでアパート経営しているわけではありませんからね。僕が分譲マンションの1室を購入して貸し出すとしたら、住宅ローンの支払よりも高く家賃を設定しますよ。
マイホームの購入は負動産なのか？ワシはそうは思わんぞ。様々な疑問に対するワシの意見を紹介していこう。
- 住宅ローンはリスクなのか？
- 完済後の家計が楽
- 資産が残る
- 資産運用した方が良い？
- 高齢者の引っ越しは難しい
住宅ローンはリスクなのか？
数千万円という巨額の借金をかかえてマイホームを購入するのはリスクが高いという意見がある。しかし、ワシは一生賃貸住まいの方がリスクが高いと考えておる。
住宅ローンのリスクとして、不景気による給与の低下や会社の倒産、怪我や病気などにより働けなくなった時に住宅ローンの負担が大きいことが上げられるのお。
しかし、これは賃貸住まいでも同じではないだろうか？お給料が減ってしまっても、家賃の支払いが続くことは住宅ローンと変わらないのじゃ。
賃貸ならもっと安いところに引っ越すことができますよ。
引っ越しと言ってもそう簡単じゃないわよ。お金に困っている時に数十万円の引越し費用が払えるかしら？
住宅ローンの支払い負担が大き過ぎるてことが指摘されているんじゃないの？若い時はお金に余裕がないし……
たしかに若い頃の住宅ローンの負担は大きいのお。しかし、マイホームがあれば老後の家計は格段に楽になるぞ。仕事を引退してお金の無くなるのは老後も同じじゃ。賃貸住まいは問題を先送りにしているだけとも言えるのお。
うーん、でも本当に困ったら賃貸の場合は家を引き払って実家に帰ることもできますよね……
それはたく夫を受け入れてくれる実家があるから言えることじゃないかのお。ご両親が若い頃にがんばってマイホームを建てたから安心できる実家があるのじゃ。
完済後の家計が楽
マイホームのメリットは、住宅ローンの完済後に家計が楽になることじゃ。仕事を引退し収入が減る老後にマイホームがあるかないかでは大きな違いになるぞ。
わたしたちの年金は夫婦合わせても1ヶ月に20万円くらいだと思うわ。税金を払うとさらに減っちゃうのよ。
老後は医療費も増えるしね。うちの親は接骨院に通ってるよ。年金も僕らが今と同じくらいもらえる保障もないよ。
老後に年金だけで今の生活水準を維持するのは難しいぞ。パートなどで働くか、貯金を切り崩す生活となるじゃろう。
マイホームも修繕費や税金の支払いがあるから住宅費が０になるわけではないけれど、かなり家計は助かるわ。
あわわわわ。老後のことを考えると、ずっと賃貸住まいは心配になってきました。
資産が残る
マイホームは資産として残るというのが大きなメリットじゃろう。築年数が経てば購入時の価格を維持するというのは不可能じゃが、一定の価値は持つものじゃ。
鉄筋コンクリート造のマンションであれば強度がかなり強く、100年はもつとも言われておる。自分が住まなくなった後も、こどもが使ったり賃貸にするなど利用できるぞ。
木造戸建てはマンションよりも耐久度は低いのお。しかし、土地はずっと残るのじゃ。不要になった場合もまとまったお金に変えられるじゃろう。
うーんでも、人気の街ならともかく田舎にマイホームを買ったらそれほど価値はでないんじゃないかな？
そういうケースもあるじゃろう。しかし、賃貸住まいであれば全く何も残らないのじゃ。資産価値はオマケ程度かもしれんが、無いよりは良いじゃろう。
こどもに何か残せるというのは嬉しいわ。私達が亡くなった後は好きにしてもらって構わないし、売って少しでもお金になるならそれで良いわよね。
資産運用した方が良い？
ネットブログなどでは、マイホームに使う頭金などを元手に資産運用をした方が良いという意見も書かれておる。しかし、ワシはこれには反対じゃ。
500万円を元手に年利３％で25年間運用すれば、1000万円に膨れ上がる。元手が1000万円ならば2000万円になるじゃろう。
えええ、2倍になるんですか！？僕やっぱり家を買うのやめて投資の勉強します。
そうあわてるでないぞたく夫。これはあくまで、25年間ずっと成功した場合の話じゃ。はたして、素人のたく夫がそんなにうまく出来るだろうか？
で、できますよ。……きっと。……たぶん。
もう。やめてよね。そんな、『きっと』だとか『たぶん』なんて曖昧な態度で投資なんてできるわけないでしょ。
資産運用というのは、成功すれば大きな利益を手にすることができるのは事実じゃ。しかし、その逆に損をしてしまう可能性もあることを忘れてならん。
マイホームの購入をあきらめた上に、資金を失ったら踏んだり蹴ったりですね。
たく夫の危ないギャンブルにかけるよりも、私はマイホームのが良いわ。
投資に興味があるという人は、こんな考え方をしてはどうじゃろう。マイホームを購入して住めば、入居率100％の賃貸経営ができるのと同じとな。
自分がずっと住んでいれば確かに入居率は100％ですけど……なんだかそれってずるくないですか。
高齢者の引っ越しは難しい
最後に、賃貸住まいのリスクをひとつ紹介しておこう。収入が減る老後では、賃貸の審査が難しくなるという問題がある。
仕事を引退した老後は収入が少なくなるわ。家賃の滞納リスクがあると判断されるかもしれないのね。
単身者では、保証人がいないとか孤独死のリスクなども忌避される原因となっています。
足腰が不自由になる老後は、近くにスーパーがないとね。病院に行くために公共の交通機関が利用できることも必須だわ。老後の引っ越しは選択肢があまりなさそうね。
老後の住宅問題はいくつもあるのお。マイホームは将来への保障と考えても良いじゃろう。
ずっと賃貸住まいを選ぶのであれば、老後を見越した貯蓄を計画的に積み立てておく必要があるわね。
近年では、少子高齢化が急速に進んでおり、アパートの空き家が増えていることから、高齢者の入居問題も自然と解消されるという楽観論もある。
しかしこの考え方はあくまで理論であって、現実がどうなるかはわからないぞ。安い物件は劣悪な環境である可能性が高く、厳しい生活を強いられるかもしれん。
せっかく自由な時間を楽しめる老後なんだから、住まいで苦労はしたくないですね。
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例えば、1月に住宅ローンの申込みをしても、融資実行が2月の場合は2月の金利が適用されるぞ。
住宅ローンは、申込みから融資実行までに手続きのため１ヶ月ほど時間がかかることを知っておこう。スケジュールに余裕を持っておかないと、安い時期を逃してしまうぞ。
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