住宅ローン審査とは?6つの基準項目

うわ~ん。なんだかお腹が痛くなってきたよお。

たく夫どうしたの?病気かしら。どうしましょう。

まてまて。たく夫は病気ではないようじゃぞ。悩み事があるのならワシが相談に乗ろう。

仙人様おねがいします!住宅ローンの審査に落ちてしまったらどうしようと考えていたら、怖くてお腹の調子が悪くなってしまったんです。

ふ~む、なるおどのお。それでは住宅ローン審査について詳しく解説していこう。『敵を知り己を知れば百戦殆うからず』じゃ。しっかり勉強しよう!

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住宅ローン審査とは?

  1. 住宅ローンの申込
  2. 仮審査
  3. 正式申込
  4. 本審査
  5. 契約

住宅ローンの申込から契約までの流れはこの様になっておる。住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の2つがあるのじゃ。

あわわわわ。なんだか難しそうですね。

何千万円という大金を扱う契約じゃからのお。慎重を期して2段階の審査になっておるのじゃ。ただし、2つの審査は共通点が多いのでそれほど心配することはないぞ。

仮審査とは

住宅ローンの仮審査は事前審査とも呼ばれておる。収入と照らし合わせ、借入が可能か判断されるぞ。

返済計画に無理がありそうならば指摘があります。本審査の前にじっくりと返済計画を立てる機会よ。

最近では住宅ローンの申込はネットで簡単にできるぞ。ただし、審査にあたり書類の提出が必要となるので、郵送などで手続きをすることになるぞ。

勤務先や役所で取得する書類がありますので、あらかじめ準備しておきましょう。

仮審査で問題が無ければ8割くらいは本審査も通るとされておる。仮審査という名前じゃが、しっかり準備しておこう。仮審査は早くて2、3日、長くても1週間位で結果が分かるのじゃ。

仮審査の必要書類
書類
本人確認書類 ・免許証
・健康保険証
収入証明 ・源泉徴収票(会社員)
・確定申告書(個人事業主)
・法人の決算報告書(法人代表)
住宅情報 ・チラシ等
・物件概要書
注文住宅の場合 ・工事請負契約書
・建築確認済証
戸建ての場合 ・土地登記事項証明書
・建物登記事項証明書
・土地の公図
他ローンの借入 ・償還予定表
・残高証明書

※必要書類は各銀行により異なる場合があります。手続きの際に必ず借入先の金融機関に確認してください。

本審査とは

住宅ローンの手続きって、とっても難しいね。揃えないといけない書類も多くて大変だよ。会社とか不動産屋に何度も電話して迷惑をかけちゃったよ…… ......

仮審査で借入が可能と判断されれば、本審査に移るぞ。ここでは、保証会社が精密な審査を行っていく。2週間~1ヶ月程度で結果が出るぞ。

用意する書類がたくさんね。足らないものが無いように気をつけなくちゃ。

会社への在籍確認の電話もあります。急な電話で困らないように、事前に会社の担当さんに伝えておきましょう。

本審査を通過すれば、晴れて住宅ローンの契約になるぞ。審査についての詳しい内容は次の項目で解説していくぞ。

住宅ローン審査の基準

  • 完済時の年齢
  • 収入
  • 勤務年数
  • 健康状態
  • 信用情報
  • 購入物件について

住宅ローンの審査では主にこの6つの点についてチェックされるぞ。各銀行で審査基準は異なるが、内容は似たり寄ったりじゃ。ここを確認しておけばどこの銀行の審査でも大丈夫じゃろう。

事前にテスト範囲がわかっていれば、対策もしやすいわ。

完済時の年齢

住宅ローンの審査では、完済時の年齢がいくつになるのか必ずチェックされるぞ。

住宅ローンの条件には『最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方(みずほ銀行)』といった記載がされておる。しかし、実際にはもう少し早めに完済できるようにしておこう。

一般的には、仕事を退職する年齢までに完済するようにしよう。サラリーマンなら65歳くらいまでじゃな。自営業などであればもう少し長めでも良いかもしれん。

退職にともない収入が大きく減ってしまうので、その前に住宅ローンを完済するのが理想ですね。

老後資金の積み立てを考えると、もう少し余裕があっても良いかもしれないわ。

退職後も継続して住宅ローンの返済を続ける場合は、資金繰りの説明を求められる場合もあるぞ。不動産収入や副業による返済、退職金での完済、親子ペアローンでの支払いなどがあるぞ。

場合によっては、返済期間の短縮や借入額の減額、金利の引き上げといった不利な条件が提示されることもあるので注意しよう。

収入

直近の2~3年の収入が調査対象になるぞ。

借入額は収入に対して、30~35%が上限と定められておる。ただし、現実にはこの負担は大きすぎるので、20%前後が健全じゃろう。

単純に年収が多ければ審査に通るというわけでは無いです。収入と借入額のバランスが大事です。

収入に対して借入額が多すぎると、審査に通らない可能性が高まるぞ。ただし、ここは仮審査で確認されているので、特に指摘が無ければ本審査は問題ないじゃろう。

年収が400万円の場合、20%であれば80万円までが返済に充てられる金額です。つまり、毎月返済額が約6.7万円になるようにします。

金利や返済期間によって借入額も変わってくるわ。こちらのページで借入額のシミュレーションができるので試してみてね。

年収に対して2割ほどになるように借り入れするのが一般的じゃ。また、住宅費は手取りの3割未満に抑えるのが理想じゃな。手取りは額面の8割前後とな......

借入額の年収比率は他のローンを含めて計算されるので要注意じゃ。他のローンを借りていると、住宅ローンの借入に制限がかかる可能性があるぞ。

例えば年収400万円では、年間120万円が返済額の上限となる。1ヶ月では10万円までじゃ。ところが、車のローンで毎月4万円払っていると、住宅ローンへの割当が6万円までに下がってしまうのじゃ。

上限10万円ー車ローン4万円=6万円まで

住宅ローンを借りる際には、他のローンは完済しておくべきね。住宅ローンは金利が安いので、借入額が増えてもお得になることが多いわ。

勤務年数

住宅ローンの審査では、勤続年数が3年以上あることが好ましいぞ。ただし、この基準は各銀行によってまちまちじゃ。1~2年でも通過するケースもあるぞ。

住宅ローンは数十年という長期返済となるため、安定した収入が必要となる。このため、勤続年数が審査対象となるのじゃ。すぐに会社を辞めてしまう人は、収入が不安定と診断されてしまうのじゃな。

勤続年数が3年以上あれば、どんな銀行でも大丈夫でしょう。ただし、キャリアアップのための転職など理由があれば審査が通る場合もあります。すぐに諦めずに、まずは担当の方に相談してみましょう。

住宅ローンの審査では、会社の規模や雇用条件などもチェックされているわ。収入に関わらず安定した仕事は評価が高いわ。

公務員
大手企業・専門職
正社員
契約社員・派遣社員
個人事業主・会社経営者
パート・アルバイト

絶対にリストラのない公務員は最も信用性が高い職と言われています。収入があまり多くなくても、ローンを借りられる可能性が高いです。

潰れにくい大手企業、医師や弁護士などの専門職を持つ方も信用性が高いとされているわ。一方で、個人事業主や会社経営者は収入が多くても厳しいチェックが入るわ。

最近では、契約社員や派遣社員の立場は見直されておる。正社員と同等の扱いで住宅ローンが借りられるので心配は無用じゃ。

健康状態

住宅ローンの借入には団体信用生命保険への加入が必須となっておる。このため、契約者の健康状態も重要な審査対象となっておるぞ。

団信の加入時には、自身の健康状態を自己申告で記入することになる。もちろん、自己申告とはいえ嘘の情報を記載して後からバレてしまうと詐欺罪として告発されてしまう可能性もあるので注意しよう。

健康状態に問題がありそうな場合は、健康診断を受けることを求められるケースもあるぞ。また、結果次第では金利の引き上げなど不利な条件が付くこともある。重大な病気が発見されれば認証されない可能性もあるぞ。

住宅ローンの返済は長期間になりますから、健康は大事ですね。僕はコレステロールが高めなのでちょっと心配です……。

健康はとっても大事よ。住宅ローンの審査のためだけではなく、普段から健康に気をつけたいわ。バランスの取れた食事と適度な運動を心がけましょう。

借入額が5000万円以上となる場合、自己申告ではなく健康診断の提出が求められるぞ。当てはまりそうな人は、事前に金融機関に問い合わせて確認しておこう。

この項目の抜け道として、団信加入が不要のフラット35を利用するという方法もあるぞ。どうしても健康面で審査が不利な場合は、フラット35の利用も検討してみよう。

フラット35ってなんだろう? テレビCMで見たこともあるけれど、名前以外はよくわからないわ。仙人さま、教えてください! フラット......

信用情報

過去に他のローンの返済を滞納したことがある場合、住宅ローンの審査が通らないぞ。信用情報の回復は完済後から5~10年かかるので要注意じゃ。

ローンの滞納、クレジットカード払いの遅延、携帯電話の代金支払の滞納、債務整理などが対象となる。

一般的なローンや支払いの滞納の場合は完済後5年間で回復するぞ。自己破産の場合、7~10年かかるとされておる。

ここでポイントなのが、『完済後』というところです。学生時代に支払い忘れていた滞納ありませんか?今すぐ返済しても、信用が回復するのは5年後です。

この信用情報は、全国のクレジットカード会社やローンの審査期間が提携して情報共有を行っておる。言い逃れは絶対にできないので注意しよう。

購入物件について

最後に、購入物件についての調査が行われる。ここでは主に2点がチェックされるぞ。1つめは、物件価格に対して借入額が適正か。2つめは担保についてじゃ。

1つめは簡単じゃ。物件に対して不正な額の借入を防ぐ役割がある。3000万円の物件に対して1億円の融資を希望してもとおらないというわけじゃ。

架空の物件に対して住宅ローンを組もうとする詐欺もありえます。これは銀行側の防衛手段として審査項目に入っていると考えましょう。

特に後ろめたい事が無ければ、多くの人にとっては関係のないことね。

2つ目は、担保としての物件調査じゃ。万が一、住宅ローンが返せなくなった場合は、物件を引き渡して返済の充てにされるぞ。このため、物件が十分な担保価値をもっているか調査が行われるのじゃ。

新築物件ならばほとんどの場合は問題ないじゃろう。ただし、中古物件の場合は市場価格と担保価値が釣り合わないケースもあるので要注意じゃ。

担保価値が不十分な場合は、借入額を減らすなどの対応を迫らせるじゃろう。価格と担保価値が釣り合わない物件はリスクが高いので、購入を見合わせることも検討しよう。

審査通過のためのポイント

続いては、住宅ローン審査に通るためのポイントを紹介していくぞ。審査に不安のある方、仮審査で指摘を受けてしまった方、審査に落ちてしまった方は要チェックじゃ。

住宅ローンの審査は、各金融機関で基準が違うわ。ひとつの審査で落ちてしまっても、他の銀行で借りれることもあるの。諦めずに貸してくれる銀行を探すのも大切よ。

口コミなどを見ると、審査の厳しい銀行というのは確かにあるようなんです。逆に、審査が甘いと言われるフラット35というプランもありますので、参考にしてみてください。

頭金を用意する

頭金を多く用意できれば、住宅ローンの審査が有利になるぞ。頭金によって借入額を減らせる事に加えて、しっかり貯蓄ができるということを銀行にアピールできるのじゃ。

お金を貯めることはとても大変です。頭金をしっかり用意できる方は、信用性が高まりますよ。一般的には頭金は物件価格の1割以上あることが望ましいです。

マイホームの購入資金として物件価格の1割ほど必要と言われるわ。頭金と合わせると、物件価格の2割ほどの貯金が必要ね。

4000万円の物件を購入すると仮定すると、頭金400万円、購入費400万円の合計800万円の貯金が必要じゃ。もちろん、頭金は多いほど良いぞ。

可能であれば親や祖父母などに資金援助してもらえないか相談してみよう。住宅購入時には贈与税の控除が大きくなるというメリットもあるのじゃ。

頭金が十二分に用意できないという場合は、マイホームの購入を延期するという決断も必要です。しっかり準備して納得できる条件でマイホームを購入しましょう。

返済期間を延長

住宅ローンの返済期間を長くすることで、毎月の返済額を減らすことができる。収入に対して返済負担が大きい時は、この方法も検討しよう。

ただし、返済期間を長くすると、支払う利子が増えるというデメリットもあるぞ。うちはこれからこどもの教育費が増えていくからね。こどもが独り立ちするまでは家計に余裕を持たせたいな。

プランA プランB
借入額 3000万円
返済期間 30年 35年
金利 1.5%
毎月返済額 103,536円 91,855円
総返済額 37,272,768円 38,579,007円

3000万円、金利1.5%の住宅ローンを、返済期間30年と35年のケースを比較してみたぞ。

5年間延長することで、毎月返済額が12000円ほど安くなります。家計の負担は楽になりますね。ただし、総支払額は130万円増えるというデメリットもあります。

これは難しい選択ね。できれば短期間で返しちゃいたいけれど、無理はできないわ。

返済期間が長くても、初期費用は変わらないぞ。とりあえず返済期間を長くとっておいて、余裕があれば繰り上げ返済しても良いのじゃ。

他ローンを清算

住宅ローンを借りる前に、他ローンをすべて精算しておこう。マイホームの購入には多額の資金が必要じゃからのお。他のローンを返せていないようならば、住宅ローンを組むべきではないじゃろう。

他ローンの返済によって住宅ローンの借入額が増えたとしても、住宅ローンは金利が安いので結果的にお得になることも多いですよ。

自動車ローンなどは1.5%~2.5%くらいが相場ね。カードローンは14~18%もするのよ。一方で、住宅ローンは最安値で0.5%を切っているわ。

他ローンを精算しておくことで、年収に対する借入限度額も増やすことができるぞ。基本的には、住宅ローン以外のローンは完済しておくと覚えておこう。

収入合算・ペアローン・リレーローン

住宅ローンの借入額を増やす方法として、収入合算とペアローンというものがある。また、借入期間を延長する方法としてリレーローンというプランがある。

例えば、夫のみの収入では不十分の場合、妻の収入を合算することができる。妻は連帯保証人となるぞ。

連帯保証人は、万が一、契約者が支払不能になった場合に、返済義務を負います。夫が事故などで亡くなってしまった場合、連帯保証人の妻が返済を続けなければなりません。

ペアローンでは、2人の契約者を立てることになる。収入合算と違い、契約が2つになり支払いも同時並行で行われるぞ。

ペアローンでは契約が2つのため、それぞれが団信に加入します。夫が事故などで亡くなってしまった場合、夫の負担分は団信によって完済され、妻の負担分のみ残ります。

リレーローンとは、2人で契約を引き継ぐ方法じゃ。例えば、はじめの20年間を親が支払い、残りの20年間をこどもが支払うといった形が取れる。

これらのプランはすべての銀行が取り扱っているわけではありません。ご利用の際には必ず確認してください。

フラット35は審査が甘い

フラット35は審査が甘いと言われるプランじゃ!

その理由は、フラット35は国の機関が資金を提供しているという事情があるからじゃ。フラット35は通常の住宅ローンと同様に銀行が取り扱っているが、実は窓口業務を行っているだけなのじゃ。

銀行がお金を出しているわけじゃないので、審査が甘い傾向にあるんです。極端に言えば、滞納されても銀行は損しないからね。

他にも、フラット35は保証会社を利用していないという点もある。フラット35は独自の機関が審査をしているのじゃ。

審査の厳しい保証会社を利用していないので、審査が甘くなっていると言われているわ。

さらに、フラット35は団信の加入が任意となっておる。団信に加入しなければ、金利が安くなるので借入もしやすくなるのじゃ。

通常の住宅ローンの審査が通らない場合、担当者にフラット35を勧められることもあります。銀行からお金を出すのは嫌だけれど、国がお金を出すフラット35なら貸しましょう、という具合なんです。

そこまで露骨な事をしてもいいのかしら?

フラット35は住宅ローンのひとつとして多くの利用者がおるぞ。前述のとおり、国の機関が関わっており信用性も高いのじゃ。

住宅ローンの申込は無料ですからね。審査に不安のある方は、フラット35を滑り止めとして申し込んでおいてみても良いですよ。

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住宅ローンの金利は、実際にお金が貸し出された時(融資実行)の金利が適用されるぞ。先に申し込みをしておいて、融資のタイミングは後から決めることもできるのじゃ。

例えば、1月に住宅ローンの申込みをしても、融資実行が2月の場合は2月の金利が適用されるぞ。

住宅ローンは、申込みから融資実行までに手続きのため1ヶ月ほど時間がかかることを知っておこう。スケジュールに余裕を持っておかないと、安い時期を逃してしまうぞ。

審査が通らなかった場合も考えて、いくつか同時に申し込んでおいた方がいいですね。審査が甘いフラット35は滑り止めにも利用できます。契約さえしなければ無料ですしね。

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