フラット35ってなんだろう？
テレビCMで見たこともあるけれど、名前以外はよくわからないわ。仙人さま、教えてください！
フラット35とは、国と銀行が協力して作った新しい住宅ローンプランじゃな。長期固定金利が、とても安い水準で借りられることが最大の特徴じゃ。
フラット35は住宅金融支援機構から各銀行が下請け販売しておる。このため、全国どこの銀行から借りても、同じ条件でローンを組めるのじゃ。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35は、国が主導で作られた住宅ローンの新しいプランです。
フラット35が登場する前の固定金利は非常に高い金利が設定されており、実質的に利用することが難しいものでした。このため、ほとんどの方が変動金利で住宅ローンを借りていました。
変動金利は金利が安い一方で、金利が上昇し返済額が上がってしまうリスクもあります。
このため、無理なローン返済を組んでしまった方が住宅ローン破産してしまうという問題が発生しました。
変動金利が危ないことは分かっているけれど、高額の固定金利はそもそも借りることができない、というジレンマがあったのです。
この問題を解決するために国が主導で作ったのが、全期間固定金利を低金利で貸し出すフラット35です。
固定金利が高かったのは、銀行が搾取していたというわけではないぞ。個人に対して高額のローンを貸し出すことは、銀行にとってもリスクが高い商品なのじゃ。
物価上昇への対策は銀行にとって大きな問題じゃ。1950年と現在を比較すると、なんと物価は8倍以上になっておる。
近年は安定しているとはいえ、30年前と比較しても、1割以上の上昇率じゃ。物価があがるということは、お金の価値が下がるということじゃな。
ハンバーガーが80円で買えた時代もあれば、120円もする時期もある。同じハンバーガーでも1.5倍も値段が違うのじゃ。
変動金利というのは、この物価上昇に合わせて金利を上げることで差分を無くそうという仕組みじゃ。
ただし、物価が上がったからといって、必ずしも給料も同じように上がるとは限らないというところがネックじゃ。
金利が上がってもお給料が変わらなければ、家計が苦しくなってしまいますね。
全期間固定型が安い
フラット35の最大の特徴は、全期間固定プランがとても安い金利で借りられることです。
ただし、安いといっても変動金利よりはやや高めの水準です。
また、フラット35では全期間固定型のみ利用できます。固定期間を選ぶことはできません。
ローンの一部を変動金利で、残りをフラット35で借りるという、ミックスプランもあります（割合は自由に設定可能）。
フラット35は、国がお金を出しているので、低金利で貸出ができるのじゃ。利益を求めない国だからできることじゃな。
国の支援があるのなら安心ですね。
住宅ローンと同様に銀行で借りられる
ところで、フラット35はどこで借りるのでしょうか？国がお金を出しているなら、市役所とかかな…？
いやいや、フラット35も銀行で借りることができるぞ。一般的な住宅ローンと同じなので心配は無用じゃ。
お金は国が出しているけれど、窓口業務は銀行が行っているというわけですね。
そのとおりじゃ。相談や手続きも銀行スタッフがしっかりサポートしてくれるので安心じゃ。
団信が無くても借りられる
フラット35は、団体信用生命保険への加入が任意となっています。
団体信用生命保険とは、契約者が死亡またわ高度障害となった際に、残ローンが完済されるという保険です。
通常の住宅ローンでは団信への加入が必須となっていますので、健康に問題があった場合などは借り入れができなかったり、金利が高くなったりしてしまいます。
フラット35ならば団信が不要ですので、健康問題で審査に不利になることはありません。
また団信へ加入しなければ、金利0.25%相当の保険料が安くなります。団信の代わりに他の保険に入った方が安くすむことも多いです。
現在のフラット35は団信を含むプランが多くなっていますが、希望すれば団信を外してもらうこともできます。
うちは同じ会社で保険をいくつかかけているので、そこにまとめてしまうと管理もしやすいわ。
生命保険って僕が亡くなった後の話だよね。あまり考えたくないなあ。
何を言っておるのじゃ！残された家族が露頭に迷っても良いのか！もしもの時の保険は絶対に必要じゃ。
保証料は不要だが事務手数料がかかる
フラット35は、保証料・保証人が不要です。ただし、事務手数料がかかります。
保証料が事務手数料にまとめられていると考えると、プラスマイナス０といったところです。
事務手数料は、借入時に一括で支払うタイプと、金利に上乗せし毎月支払う２つのタイプから選ぶことができます。
一括と分割ではどちらがお得なのかしら？
どちらにもメリット・デメリットがあるのぉ。一括で払うと金利は安くなるが、初期費用が高くなる。貯金が十分あるならば、こちらが良さそうじゃ。
マイホームを買った後に貯金がスッカラカンというのも良くないぞ。冠婚葬祭など急な出費に備えてある程度の貯金は必要じゃ。
先払いする手数料の分だけ、借入額を減らしても良いんじゃないですか？
鋭いのお。場合によっては、手数料を分割払いにして借入額を減らすという選択肢もアリじゃな。最終的にどちらがお得になるか計算が必要じゃ。
審査が甘い
これはオフレコじゃが、フラット35は通常の住宅ローンよりも審査が甘いと言われておる。
お金は国から出ているので、銀行はリスクがないのじゃ。少々乱暴なことを言ってしまうと、仮にローンの返済を滞納されてしまっても、銀行はまったく損しないのじゃな。
つまり、銀行にとっては多少審査を甘くしても、借りてくれる人が多いほど嬉しいというわけじゃ。通常の住宅ローンの審査に落ちてしまった際に、代わりにフラット35を紹介することもよくあるぞ。
滑り止めとして取り敢えず、審査だけでも受けても良いよね。
契約さえしなければ、審査や手続きにお金はかからないから問題ないぞ。できるだけ安いプランを見つけるためにも、複数の銀行で審査を受けておくとよいのお。
借り入れ条件
| 用途 | 本人居住用の土地・住宅の購入（中古物件を含む） セカンドハウスも可 |
| 物件 | 一戸建は、床面積が50㎡以上 マンションは、床面積が25㎡以上 |
| 契約者 | 満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満 【返済額】 年収400万円未満：30％以下 年収400万円以上：35％以下 |
| 期間 | 15年～35年以内（1年単位で設定可能） |
| 金額 | 100万円以上8000万円以下（10万円単位） |
| 担保 | 第１順位の抵当権を設定 |
| 保証人 | 保証人・保証会社は不要 収入合算者は連帯保証人とする |
フラット35の審査条件は、どこの銀行で借りても同じじゃ。ただし、金利と事務手数料は各銀行で差があるので注意が必要じゃ。
フラット35S、スーパーフラット、フラット50などのプランは条件も変わってくるぞ。これらは別の記事で詳しく解説していくぞ。
用途
- 本人居住用の土地・住宅の購入（中古物件を含む）
- 住宅ローンの借り入れの際にかかる諸費用
- つなぎ融資
- セカンドハウス
住宅ローンは、原則、契約者本人が居住するための物件を対象としています。
親族のための家であったり、賃貸として貸し出すことを目的としていると、審査に通りませんので注意してください（親・こどもの場合、可能な銀行もあります）。
また、プランによっては住宅ローンの借り入れ諸費用も含めて、借りることができます。ただし、金利が少し高くなるなどのデメリットもあるので、自己資金はある程度準備しておきましょう。
注文住宅の場合、分割払いとなる場合が多いです。このため、つなぎ融資が可能か確認しておく必要があります。つなぎ融資については別の記事で詳しく紹介します。
フラット35はセカンドハウスにも利用できるのじゃ。通常の住宅ローンでは禁止されているので、この点は大きな違いじゃな。
将来は、田舎で静かにスローライフを送るのも理想ですね。住んでいた家は貸し出せば良いですし。
すみ子ちゃんの妄想がどんどん膨らんでいく…
物件
- 一戸建は、床面積が50㎡以上
- マンションは、床面積が25㎡以上
一般的な住宅であれば、こちらは問題なくクリアしているでしょう。
小さな倉庫を建てるために高額のローンを組む、といったイレギュラーなケースを除外するために規定されているのでしょう。
契約者
- 満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満
- 安定した収入のある方
住宅ローンの審査では、こちらの条件が最も重要となります。また、条件はできるだけ余裕をもってクリアしていることが理想です。
年齢については、一般的には定年退職する年齢までに返済が完了するように住宅ローンを組みます。
| 年収 | 返済額 |
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
フラット35は、年収に対して借入額の上限が定められています。年収400万円の場合は30%までですので、年間120万円が上限となります。
ただし、これはあくまで上限ですので、家計を圧迫しないように気をつけて借入額を決めましょう。
マンションを購入した場合、管理費や修繕費、駐車場代は毎月かかるぞ。一軒家の場合も、自己管理で修繕費を積み立てる必要があるのじゃ。住宅ローン以外に必要な住宅費も計算しておくのじゃ。
そこまで考えていませんでした！今の家賃よりも少し少なめになるように借りるのが理想ですね。
マイホームの場合は、固定資産税や都市計画税を払う必要もあるわね。勉強することがまだまだたくさんあるわ。
担保・保証人
- 第１順位の抵当権を設定
- 収入合算者は連帯保証人とする
万が一、なんらかの理由で住宅ローンの返済が不可能となってしまった場合、住宅を銀行に引き渡さなければならなくなります。
銀行は住宅を売却することで、返済不可能となったローンの充てにするわけです。
ただし、お金が足らなくなってしまったからといってすぐさま家を追い出されてしまうわけではありません。
数ヶ月程度であれば、後からきちんと返済すればOKです（延滞料が請求される場合があります）。
住宅ローンの破産者は0.5~1%ほどと言われておる。100～200世帯に1件という割合じゃな。決して多くはないが、必ずしも他人事というわけではない数字じゃ。
とはいえ、破産が怖いからマイホームを諦めるというのは解決策になならんぞ。賃貸でも家賃は払わなければならないのじゃからな。